租房 注意细节避免“扯皮”

案件 2016-06-20 12:09:49来源:新疆法制报作者:武运波 杨东华
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  天山网讯 又到毕业季,大批高校毕业生或工作或备考或找工作,走出宿舍何处栖身?租房成了多数人的选择,因法律意识不强,常有房东与房客产生纠纷闹上法庭。

  记者结合发生 在乌鲁木齐的案例,从法律角度提醒房客注意细节,避免与房东“扯皮”。

  确认房屋能出租

  不是所有房屋都可以出租,乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院法官谷丽娜审理过一起案件,张某私自把自己的违章建筑物出租了。有关部门强拆房屋时,房客拿出租房合同,被执法人员告知“合同无效”。房客找张某退租金,张某称房子不能住是执法人员的事,跟自己无关。

  谷丽娜提醒读者:“租房前,首先要确认房屋是否可以出租。房屋有很多类型,如经济适用房、公租房、自建房等。应当注意,有些自建房是未获得规划许可的违章建筑,出租人无法取得产权手续,即使签了租房合同也是无效的。”

  公租房是不允许转租的,对外出租公租房属于处分他人财产,租赁公租房的合同无效,也不受法律保护。寻找房源时,应要求出租人提供产权证,违法建筑无法办理产权证,公租房只有公有住宅租赁合同,合同中也会明确约定房屋不允许转租,租房时应当注意。

  核实“房东”出租权

  2015年12月,做药材生意的刘某在乌市西山路盛世嘉园小区租了一套房屋,与出租人黄某签订了一年的租房合同,一次性支付半年租金。

  今年元旦刚过,一个自称是房东的人说房子是他的,黄某只是房客,无权出租。

  刘某这才如梦初醒,他拨打黄某的电话,已停机,“当时没有留黄某的任何身份信息”。

  “如果出租人也是承租人,就是常说的‘二房东’,这种情况应当小心。”谷丽娜说,“二房东”与承租人签订的合同效力受其与房东签订租赁合同效力制约,合同可能因“二房东”没有转租权而无效。

  新疆鼎泽凯律师事务所律师蒋国彩说,商谈租房事宜时,要确认出租人与房屋的关系。如果是房屋产权人直接出租,签合同之前应查看房屋产权证和业主的身份证件,看看房产证上产权人和提供的身份信息是否一致,是否和签合同者是同一个人,以免被骗。

  合同约定要详细

  如果发生租赁纠纷,租房合同是审理案件的依据。《中华人民共和国合同法》规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。如果是不定期租赁合同,双方都有权随时提出解除租赁合同,如果希望长期稳定居住,订立书面合同才妥当。

  “签订租房合同时,要详细查看每个条款。”谷丽娜说,从日常办理的案件看,产生争议的时间主要集中在交纳租金、水电费、物业费时,房屋及其设施需支付维修费时,物品损坏赔偿和押金退还时。

  蒋国彩补充说,在签订合同时,除房屋的坐落位置、租赁期限、租金等需要明确外,对于交纳租金的时间、方式,退还押金的条件和时间,入住时水、电、有线电视费以及宽带费、燃气费的承担也要约定清楚,另外,房内的家具家电等情况也要写清楚,入住时做好清点,双方签字确认,避免产生纠纷。

  保存证据很关键

  2015年,钱某租赁牛某的房屋到期后,牛某让钱某补交4个月房租,而钱某称,自己半年前已经交过,“当时我在外出差,委托朋友陈某向你卡上汇款。”

  牛某却说,陈某的打款是生意上的往来款,不是替钱某支付的房租。

  “承租人交纳租金等费用,要保存好相关证据。”蒋国彩说,如果承租人用现金交纳租金不方便,可在合同中约定向出租人账号转账,因为银行转账都有记录,可避免丢失票据产生纠纷。向房东直接交租金、押金,应要求其出具收据,收据上要写清楚押金和租金的数额、起止日期,并保存好这些收据。

  合同期满退租时,有些房东经常会以东西损坏等借口,扣除押金。蒋国彩提醒,要在合同中明确,承租房屋及家具、设施正常使用中的磨损、老化,不能扣押金。合同法规定,承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。承租人入住和退房时,尽量通过拍照、录像等留存一些证据;交还房屋时,也要办理交接手续,注明房屋收回时的情况,让出租人签字。

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